خرید و فروش و رهن و اجاره

سه شنبه در روز آخر از مرحلۀ دور رفت لیگ قهرمانان آسیا و در شرایطی که  پرسپولیس  با دو گل الاهلی عربستان  را شکست داد ، دو تیم السد و پاختاکور به تساوی ۲-۲ دست یافتند تا پرسپولیس به ادامه رقابت ها امیدوارتر شود.

این تسائی از آن جهت اهمیت دارد که این دو تیم ، تیم های اول و دوم گروه تا پیش از دیدارهای سه شنبه بودند و اتفاقا پرسپولیس ( البته با اشتباهات داوری ) برابر یکی ( پاختاکور) به تساوی رسیده بود و از دیگری ( السد ) با یک گل شکست خورده بود تا بدین ترتیب تساوی این دو تیم در حکم خودزنی برای آنها و هدیه ای ویژه برای پرسپولیسی ها باشد !

اگر چه  که تیم‌های این گروه رقابت تنگاتنگی با یکدیگر دارند، نماینده کشورمان چهار امتیازی شد تا با خیالی آسوده تر به دور برگشت رقابت ها پا بگذارد ، به ویژه که حالا پرسپولیس به حکم تفاضل گل بهتر نسبت به السد در جدول گروه D ، پس از پاختاکور ۵ امتیازی در رده دوم قرار دارد

حالا ابتکار عمل بیشتری در اختیار پرسپولیس قرار دارد و اگر این تیم موفق بشود در دیدارهای دور برگشت امتیازات خود را با هوشیاری جمع کند ، حتی می تواند به عنوان تیم نخست راهی دور بعد شود.

بازار آپارتمان‌های مسی چند ساله مناسب‌ترین گزینه پیش‌روی متقاضیان تبدیل به‌احسن آپارتمان‌های مسی در شرایط فعلی بازار مسکن است.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در شرایطی که عمده واحدهای نوساز با متراژ مورد تقاضای افرادی که قصد تبدیل‌ به‌ احسن کردن واحدهای مسی خود را دارند هم‌اکنون با نرخ‌های غیرواقعی به بازار عرضه شده‌اند و به‌نظر می‌رسد سازنده یا فروشنده این واحدها تصمیم قطعی برای فروش ندارد، در سمت عرضه آپارتمان‌های با متراژ بیش از ۱۰۰ مترمربع با عمربنای بیش از ۱۰ سال،سطح قیمت‌ فایل‌های عرضه شده فاصله کمتری با قدرت خرید متقاضیان دارد.

آمارها نشان می‌دهد کمبود حدود ۱.۵ میلیون واحد مسی که از سال ۱۳۷۵ تا کنون وجود داشته با وجود نوسانات جزئی طی این سال‌ها هنوز رفع نشده است.

 در سال ۱۳۷۵ تعداد ۱۲ میلیون و ۳۹۸ هزار خانوار و ۱۰ میلیون و ۷۷۰ هزار واحد مسی داشته‌ایم. سال ۱۳۸۵ این رقم به ۱۷ میلیون و ۵۰۱ هزار خانوار در مقابل ۱۵ میلیون و ۸۵۹ هزار واحد مسی رسیده است. در سال ۱۳۹۰ تعداد خانوارها به ۲۱ میلیون و ۱۸۵ هزار رسیده و واحدهای مسی ۱۹ میلیون و ۹۵۰ هزار واحد بوده است. در سال ۱۳۹۵ نسبت خانوار به مسکن به ترتیب ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار در مقابل ۲۲ میلیون و ۸۲۵ واحد مسی بوده است.

همان‌طور که آمارها نشان می‌دهد در سال ۱۳۷۵ با کمبود یک میلیون و ۶۲۸ هزار واحد مسی مواجه بوده‌ایم که این رقم در سال ۱۳۹۵ به رقم یک میلیون و ۳۷۱ هزار کسری مسکن نسبت به خانوار رسیده که حاکی از آن است عرضه هنوز کمتر از تقاضا است.

البته گفته می‌شود که حدود ۲۷ میلیون واحد مسی در کشور وجود دارد اما موضوع این است که ۲.۶ میلیون از این تعداد خالی است و در اختیار متقاضیان واقعی مسکن قرار ندارد. هم‌چنین ۲.۱ میلیون مسکن به عنوان خانه دوم، شش ماه از سال مورد استفاده قرار می‌گیرد.

گر چه بسیاری از اقتصاددانان وجود خانه‌های خالی به میزان نرخ طبیعی را ضرورتی برای ایجاد تعادل در بازار مسکن تلقی می‌کنند ولی به هر حال فاصله قابل توجه نرخ واقعی خانه‌های خالی (نسبت تعداد خانه‌های خالی به تعداد کل واحدهای مسی) نسبت به نرخ طبیعی، نشان دهنده نبود تعادل در بازار است و «تقاضای سوداگرانه خانه‌های خالی» آن را رقم زده است.

طبق قانون باید تا کنون سامانه املاک و اسکان برای رسیدگی به وضعیت خانه‌های خالی و اعمال ت‌هایی همچون مالیات برای ورود این خانه‌ها به بازار مسکن ایجاد می‌شد اما هنوز شکل گرفته است.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، ۲۶ بهمن ماه امسال درخصوص آخرین وضعیت سامانه املاک و اسکان گفت: کارهای ایجاد سامانه در حال انجام است. وزیر راه و شهرسازی در ماه‌های اخیر طی حکمی مسوولیت ایجاد سامانه املاک و اسکان را به سازمان ملی زمین و مسکن محول کرده اند. بخشهای مختلف وزارتخانه نیز با آن دوستان همراهی و هماهنگی می کنند. ولی این یک اقدام ملی است و اطلاعاتش منحصر به یک وزارتخانه و دستگاه نیست. تمام دستگاه‌های دولتی و حتی نهادهای غیردولتی مثل سازمان ثبت درگیر این مساله هستند که در حال پیش بردن کارها هستند

یک اقتصاددان معتقد است: به‌ دلیل تغییرات رشد جمعیتی و کاهش نرخ تشکیل خانوار باید پذیرفت بازار مسکن مانند دو دهه قبل نمی‌تواند از جذابیت برخوردار باشد.

باید گفت به‌ دلیل آنکه مسکن کالای ناهمگنی است برای آن نمی‌توان حکم کلی داد و برای هر بخش با توجه به مختصاتی که دارد می‌توان تحلیل متناسب ارائه کرد.

 داوود سوری اقتصاددان در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، درباره روند بازار مسکن اظهار کرد: بادوام بودن، ناهمگن بودن ماهیت دوگانه مصرفی- سرمایه‌ای، اثر پذیری از محیط اقتصاد کلان و وضعیت سایر بازارها از جمله عواملی است که در بازار باید در نظر گرفت.

به گفته وی دو گانه بودن تقاضا در بازار مسکن به‌ عنوان وجه ممیزه این بازار از سایر بازارها معرفی می‌شود. وی در این باره اینگونه توضیح داد: در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا به دو دسته تقسیم می شوند؛ تقاضای واقعی مسکن یا «تقاضای ناشی از نیاز خانوار» و تقاضای سرمایه‌ای یا «تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی». از این منظر آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود تقاضای سرمایه‌ای مسکن است.

وی ادامه داد: به‌ طور طبیعی در سبد دارایی خانوارها اقلامی با هدف تامین آتیه نگهداری می‌شود. طبیعتا بخشی از پس‌انداز به‌ صورت نقد نگهداری می‌شود و بخشی به‌ صورت دارایی. بسته به رویکرد خانوارها درجه نقدشوندگی این اقلام می‌تواند متفاوت باشد. طلا، ارز، سهام و اوراق بهادار در کنار سپرده‌گذاری بانکی و خرید مسکن از جمله تاکتیک‌های سرمایه‌گذاران و پس‌ اندازکنندگان برای استتار دارایی‌هایشان است.

وی با اشاره به افزایش حجم معاملات طی یک دو ماه اخیر عنوان کرد: باید دید در چه متراژهایی این اتفاق در حال رخ دادن است. برای مثال اگر میان متراژها باشد طبیعی است. چرا که اساسا این نرخ رشد حاصل افت نرخ در سال‌های پیشین است. از طرف دیگر بخش زیادی از تقاضایی که وارد بازار شده اند به دنبال تبدیل به احسن هستند. یعنی خانه های کم متراژ را تبدیل به میان متراژ می کنند. در این بخش طبیعی است که رونق به صورت دوره ای و بسته به ت های تسهیلاتی و قدرت خرید مردم وجود داشته باشد. اما به این شکل که املاک تجاری، لوکس و رونق معاملاتی و افزایش قیمت داشته باشند آن هم در سطوح گذشته جای بحث دارد.

این اقتصاددان به شرایط جدید بازار مسکن در دوره رونق پیش رو اشاره کرد و افزود: شرط موفقیت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی ساخت واحدهای مسی با سه ویژگی مصرفی، ارزان‌ قیمت و کوچک‌ متراژ است و سرمایه گذاری به شکل قبل جذاب نیست. بر این اساس پیش‌ بینی می‌ کنم بازار مسکن بیشتر به سمت افزایش تقاضای مصرفی و واقعی، سطح کمتر معاملات در مقایسه با دوره‌های قبلی رونق و محافظه‌کاری بیشتر از سوی متقاضیان و فعالان بازار حرکت کند و در واقع با نوعی حرکت سنجیده مخاطبان در بازار مواجه خواهیم بود.

سوری به وضعیت بخش عرضه نیز اشاره کرد و گفت: در بخش عرضه ممکن است بدلیل انباشت و تراکم تقاضا شاهد که برخی با هدف کسب بازدهی به صورت موقت وارد ساخت و ساز شوند اما این حضور محدود به واحدهای میان متراژ است

برای خرید وفروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید

علی دایی در این مصاحبه گفت: هلال‌احمر زنگ زد گفت این پولایی که بهت دادن رو طی یه چک بما بده صداوسیما هم پخشش کنه تبلیغ بشه برا ما گفتم نمیتونم.
رییس بنیاد مسکن هم زنگ زده میگه بیا کار فرهنگی کنیم بهش میگم مردم خونه سرپناه ندارن اونوقت بیایم سالن ورزشی کتابخونه بسازیم.

ساعت ۲۳:۵۸ حادثه گرفتار شدن مردی داخل یک سوپرمارکت در خیابان جنت‌آباد مرکزی، خیابان ۳۵ متری گلستان، ۱۶ متری اول، نبش کوچه پنجم مرکزی به سامانه ۱۲۵ اعلام شد که ستاد فرماندهی سازمان آتش‌نشانی تهران بی‌‌درنگ آتش‌نشانان ایستگاه ۵۵ و گروه امداد و نجات سه را به محل حادثه اعزام کرد.

پس از پایان این مسابقه، سرمربی و بازیکنان پرسپولیس طبق عادت همیشگی‌شان، به سمت تماشاگران رفته و شادی خود را با آن‌ها به اشتراک گذاشتند. در حالی که هواداران ایرانی نام برانکو را  یک‌صدا فریاد می‌زدند،علیرضا بیرانوند در حرکتی عجیب جلوتر آمد و با صدای بلند به تماشاگران گفت که نام او را صدا بزنند!
 

کمتر کسی پیش‌بینی می‌کرد در پایان دور رفت مرحله گروهی لیگ قهرمانان آسیا، پاختاکور ازبکستان صدرنشین گروهی باشد که تیم‌های پرسپولیس السد قطر و  لاهلی عربستان در آن حضور دارند. اما به هر حال این اتفاق رخ داده است.

تیم ازبکستانی که در ورزشگاه آزادی البته با گل کاملا آفساید و لطف داوران ، پرسپولیس را متوقف کرده بود در بازی دوم خود الاهلی عربستان  را ۱-۰ شکست داد و هم تیم پرقدرت السد را با نتیجه تساوی ۲-۲ متوقف کرد.

حالا تیم ازبکستانی که پیش از شروع مسابقات و حتی پس از تساوی مقابل پرسپولیس در تهران همه او را ضغیف ترین تیم گروه می دانستند ، حالا در کمال شگفتی با ۵ امتیاز صدرنشین گروه است و شانس خوبی برای صعود از این گروه دارد. اتفاقی که اگر رخ دهد قطعا یک شگفتی بزرگ خواهد بود، چرا که با صعود پاختاکور، یکی از دو تیم السد و پرسپولیس حذف خواهند شد.مش

بازار مسکن پایتخت در حالی روزهای پایانی یک ماه نیمه تعطیل(فروردین) را می‌گذراند که متقاضیان مصرفی از یکسو به دلیل «عطش سمت عرضه برای افزایش قیمت پیشنهادی» و از سوی دیگر «کمبود فایل مناسب در بازار» سردرگم شده‌اند.

مشاوران املاک مناطق مختلف تهران، مهم‌ترین ویژگی بازار فروردین ماه سال جاری را سردرگمی متقاضیان مصرفی می‌دانند. به گفته آنها این گروه از متقاضیان حاضر در بازار که بخشی از آنها خانه‌اولی و بخشی دیگر مالکانی هستند که با هدف تبدیل به احسن کردن به بازار وارد شده‌اند، به دلیل شرایط فعلی بازار ناگزیر به تغییر گزینه انتخابی خود برای خرید ملک یا عقب‌نشینی از بازار شده‌اند.

اطلاعات اولیه از سامانه اطلاعات بازار املاک ایران حاکی از انجام و ثبت ۱۸۷ معامله آپارتمان نوساز در فروردین ماه امسال است.

 بررسی سهم مناطق از معاملات آپارتمان‌های نوساز در یک ماه گذشته نشان می‌دهد اغلب مناطق ۲۲ گانه شهر سهمی تقریبا برابر از معاملات نوسازها در این ماه داشته‌اند و تنها دو منطقه پرمعامله وزن بالاتری را به خود اختصاص داده‌اند. این دو منطقه به ترتیب مناطق ۱۵ و چهار تهران هستند که در هر یک از آنها بیش از ۲۰ معامله مسکن انجام و تاکنون ثبت شده است. البته ممکن است تعداد آپارتمان‌های کلیدنخورده فروخته شده در فروردین اندکی بیش از این آمار باشد که در به روز رسانی‌های آتی آمار آن به سامانه مذکور با عنوان آپارتمان‌های با سن بنای «صفر» اضافه خواهد شد.

اگر بخواهیم در این دسته‌بندی از مناطقی که کمترین سهم را در معاملات آپارتمان نوساز در فروردین ماه داشته‌اند نیز نام ببریم، باید از مناطق یک تا سه یاد کنیم. در منطقه یک تا کنون تنها اطلاعات فروش یک آپارتمان کلیدنخورده در محله دربند در سامانه املاک ثبت شده است و در مناطق دو و سه نیز به ترتیب ۶ و ۲ آپارتمان نوساز فروخته شده‌اند. این داده‌های اولیه حاکی است طی اولین ماه از بهار امسال کمتر از ۱۰ درصد آپارتمان‌های فروخته شده در ۲۲ منطقه تهران کلیدنخورده و به اصطلاح با سن بنای «صفر» بوده است.

یکی از انتخاب‌های مناسب پیش‌روی متقاضیان مسکن در حال حاضر، خرید امتیاز تعاونی مسکن در غربی‌ترین منطقه پایتخت است.

 در شرایط سردرگمی قیمتی در بازار مسکن، خرید امتیاز تعاونی مسکن می‌تواند راهکار معقولی برای خانه‌دار شدن آن‌دسته از متقاضیان مسکن که در کوتاه مدت قصد ست در آپارتمان خریداری شده را ندارند، باشد.

گروهی از متقاضیان مسکن در حال حاضر با والدین خود زندگی می‌کنند یا اینکه اجاره‌نشین هستند و این قدرت را دارند که همزمان با خرید مسکن، مدت بیشتری اجاره‌نشین باقی بمانند.

یک انتخاب پیش‌روی این گروه از متقاضیان خرید امتیاز تعاونی مسکن است و با توجه به اینکه بیشترین تعاونی‌های مسکن در حال حاضر در منطقه ۲۲ در حال ساخت و تکمیل پروژه‌های مسی هستند، قاعدتا یکی از بهترین پهنه‌ها برای جست‌وجوی این افراد منطقه ۲۲ است.

در این منطقه و در محدوده انتهای بزرگراه شهید خرازی شهرک‌هایی متعلق به تعاونی‌های مسکن نهادهای دولتی و حاکمیتی قرار دارد که امتیاز آنها در حال حاضر به بهای ۴۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان بر اساس موقعیت پروژه، زمان تحویل و امکانات بنا به فروش می‌رسد.

معدود پروژه‌های در دست تکمیلی نیز وجود دارد که به‌صورت مترمربعی و به بهای ۱۲ میلیون تومان به بالا به ازای هر مترمربع به فروش می‌رسند. در این منطقه البته می‌توان به بهای کمتر از این مقدار هم آپارتمان مسی جست‌وجو کرد، اما این واحدها عمدتا در پهنه‌های با سن بنای بیشتر واقع شده‌اند.

برخی از برج‌های واقع در شهرک‌های تعاونی مسی شده‌اند و به همین خاطر قیمت برج‌های مجاور با وجود اینکه تکمیل نشده، قدری بیشتر از سایر شهرک‌ها پیشنهاد شده است.

همچنین شهرک‌های در آستانه تحویل که عمدتا در سال ۹۹ تکمیل می‌شوند، با قیمت‌های بیشتری نسبت به برج‌هایی که تاریخ تحویل آنها دیرتر اعلام شده، عرضه شده‌اند.

علی مطهری نایب‌رئیس مجلس شورای اسلامی می‌گوید طرح ساماندهی موتورسواران پایتخت تهیه شد اما «دستور آمد موتورسواران را رها کنید». وی دلیل این «دستور» را ضعیف بودن این قشر به لحاظ اقتصادی و حساسیت‌های همراه مساله عنوان می‌کند.

بسیاری از دیگر موضوعات اقتصادی نیز دارای پیوست‌های مشابه اجتماعی و… هستند. قریب سه میلیون و ۵۰۰ هزار نفر موتورسوار پایتخت‌نشین احتمالاً برای سقف بالای سرشان اهمیتی بیش از موتورسیکلت‌های ارزان‌قیمت زیر پایشان قائل هستند.

 بر اساس آمار بانک مرکزی هزینه تامین مسکن در سال قبل قریب ۳۳ درصد (یک‌سوم) کل سبد هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص داد.

هرچند در مورد درستی این آمارها از سوی برخی صاحب‌نظران تردیدهایی ابراز شده است. در حالی که بانک مرکزی شاخص رشد اجاره‌بها برای تهران و دیگر مناطق شهری را به ترتیب ۱۵ و ۶ /۱۲ درصد در بهمن‌ماه سال گذشته اعلام کرده است.

اتحادیه مشاوران املاک نرخ رشد اجاره‌بها در سال ۹۷ را ۳۲ درصد (دو برابر رقم مذکور) اعلام کرده و معاون وزیر مسکن از افزایش ۴۰درصدی نرخ اجاره‌بها سخن می‌گوید. این در حالی است که بر اساس آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در اسفندماه سال ۹۷ قیمت مسکن نسبت به بازه زمانی مشابه در سال قبل ۹۵ درصد رشد کرده است.

این حقیقت در کنار گزارش‌های میدانی رسانه‌ها و برخی اظهارنظرهای غیررسمی کارشناسان حوزه مسکن نشان می‌دهد که احتمالاً نرخ رشد اجاره در آمارهای رسمی با خوش‌بینی بیشتری از آنچه در عالم واقع در حال رخ دادن است تهیه شده است.

بر اساس همین آمارهای ضدونقیض و نه‌چندان قابل اتکا، تنها در تهران بیش از چهار میلیون اجاره‌نشین ست دارند. بسیاری از بار افزایشی قراردادهای اجاره در نیمه دوم سال ۹۷ به نیمه اول سال ۹۸ و فصل اجاره منتقل خواهد شد.

برخی از جمله وزرای فعلی حاضر در دولت دوازدهم سال ۹۸ را «سالی سخت» و به تعبیری سخت‌ترین سال اقتصادی توصیف کرده‌اند. کمبود ساخت ۵ /۱ میلیون واحد مسی به علاوه سالانه ۷۰۰ هزار ازدواج تقاضا برای مسکن را افزایش داده است.

کفه سنگین تقاضا با عرضه محدود مسکن به بازار همراه شده است. رکود تورمی شدید در کنار عدم رغبت سرمایه‌گذار خصوصی و بانک‌ها به ورود به بازار پرابهام مسکن، وضعیت را برای میلیون‌ها اجاره‌نشین که چشم‌انتظار آغاز فصل اجاره در سال ۹۸ هستند، بیش از بیش بغرنج خواهد کرد.

اقدام مشخص و «فیزیکی» انجام گرفته از سوی دولت در حال حاضر، افتتاح ۳۲۴ واحد مسکن «امید» به صورت مشترک توسط شهردار و رئیس‌جمهور بوده که به نظر برای چنین تقاضایی چندان کافی به نظر نمی‌رسد.

جزئیات پروژه دولت برای ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسی هنوز برای کارشناسان شکافته نشده است و هرچه هست تنها روی کاغذ است و آجری بر روی آجر گذاشته نشده است.

بی‌برنامگی و روی آوردن به روش‌های نه‌چندان توجیه‌پذیر تعزیری برای اجبار صاحبان خانه‌های خالی از جمله بخشی از اظهارات مسوولان امر را تشکیل می‌دهد.

برخی بر این باورند که ممکن است تکانه‌های شدید در حوزه اجاره‌بها باز هم باعث کوچ مستاجران از شهرهای بزرگ شود و البته امسال موج آن شدیدتر خواهد شد.